콜 일시: 2026년 7월 21일(화) 오전 8:30 미국 동부시간
분기 표기 주의: D.R. Horton은 9월 결산 회계연도를 쓴다. 따라서 이번 콜은 2026 회계연도 3분기(FY2026 Q3, 26Q3)이며, 대상 기간은 달력상 2026년 4~6월(분기 종료일 2026년 6월 30일)이다. 달력 기준으로는 2분기지만 회사 표기는 3분기다.
참석자: Paul Romanowski (사장 겸 CEO) / Bill Wheat (부사장 겸 CFO) / Mike Murray (COO) / Jessica Hansen (커뮤니케이션 담당 수석부사장, 진행)
질문 참여 애널리스트 (17명): John Lovallo(UBS), Stephen Kim(Evercore ISI), Alan Ratner(Zelman), Matthew Bouley(Barclays), Eric Bossard(Cleveland Research), Sam Reed(Wells Fargo), Ryan Gilbert(BTIG), Anthony Pettinari(Citi), Rafe Jadrosich(Bank of America), Trevor Allinson(Wolfe Research), Susan Maklari(Goldman Sachs), Mike Dahl(RBC Capital Markets), Buck Horne(Raymond James), Kenneth Zener(Seaport Research), Jade Rahmani(KBW), Jay McCanless(Citizens), Alex Barron(Housing Research Center)
원문 출처: Benzinga, “D.R. Horton Q3 2026 Earnings Call Transcript” (2026년 7월 21일 게재) — https://www.benzinga.com/news/26/07/60576905/d-r-horton-q3-2026-earnings-call-transcript
수치 교차검증: SEC Form 8-K Exhibit 99.1 / 회사 보도자료 “D.R. HORTON, INC., AMERICA’S BUILDER, REPORTS FISCAL 2026 THIRD QUARTER EARNINGS AND DECLARES QUARTERLY DIVIDEND OF $0.45 PER SHARE” (2026년 7월 21일)

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핵심 요약 (먼저 읽으세요)

한 줄 요약: 미국 최대 주택건설업체 D.R. Horton은 FY26 3분기에 매출을 전년과 동일한 92억 달러로 지켰고 인도량은 4% 늘렸지만, 물량 대신 마진을 지키는 쪽을 선택하면서 주택총마진 20.7%로 가이던스 상단을 넘어섰다. 대신 연간 인도 가이던스를 약 3% 하향했고, 계약취소율은 20%로 올라섰다. 주택 구입여력(affordability) 제약과 소비심리 위축이라는 업황 역풍은 그대로다.

숫자 핵심

• 연결 매출: 92억 2,710만 달러 (YoY +0.02%, 사실상 보합)
• 연결 세전이익: 12억 2,620만 달러 (YoY -9.7%), 세전이익률 13.3% (전년 14.7%)
• D.R. Horton 귀속 순이익: 9억 490만 달러 (YoY -12%)
• 희석 EPS: $3.20 (전년 $3.36, YoY -5%) — 자사주 매입으로 순이익 감소폭보다 EPS 감소폭이 작다
• 주택판매 매출: 86억 8,190만 달러 (YoY +1%) / 인도량 23,983호 (YoY +4%) — 가이던스 상단
• 평균 인도가격(ASP): $362,000 (QoQ 보합, YoY -2%). 미국 신축주택 평균가 대비 약 15만 5천 달러(30%) 낮음
• 주택총마진(Home sales gross margin): 20.7% (전년 21.8%, -1.1%p) — 가이던스 상단 초과. 스틱앤브릭(자재·시공) 원가 하락과 전분기 대비 소폭 낮아진 인센티브가 견인
• 홈빌딩 SG&A: 7억 2,060만 달러 (YoY +7.6%), 매출 대비 8.3% (전년 7.8%, +0.5%p 디레버리징)
• 순계약(Net sales orders): 23,084호 / 84억 3,970만 달러 — 호수·금액 모두 전년과 보합. 계약 ASP $365,600
• 계약취소율: 20% (전년 17%, 전분기 16%)
• 수주잔고(Backlog): 15,983호 / 61억 7,940만 달러 (전년 14,075호 / 53억 3,810만 달러, 호수 +13.6%, 금액 +15.8%)
• 재고주택: 38,000호(YoY -1%), 이 중 미분양 23,300호, 완공 미분양 7,600호, 6개월 초과 완공 미분양은 600호(전분기 800호에서 감소)
• 착공: 3분기 23,900호. 4분기는 3분기보다 줄일 계획
• 택지: 약 570,000필지 (자가보유 22% / 계약통제 78%). 자가보유 필지는 YoY -13%
• 수익성 지표(TTM): 홈빌딩 세전 ROI 17.0%, 연결 ROE 12.8%, ROA 8.5%
• 재무: 유동성 61억 달러(현금 21억 + 크레딧라인 40억), 총차입금 71억 달러, 레버리지 23.0%(장기 목표 20%), 주당순자산 $84.85 (YoY +5%)
• 주주환원: 3분기 자사주 420만주 6억 1,570만 달러 매입 + 배당 1억 2,710만 달러 = 7억 4,280만 달러 환원. 발행주식수 280.7백만주(YoY -6%). 분기배당 주당 $0.45 유지

사업부별 실적 (3개월, 백만 달러)

부문	매출 (26Q3)	매출 (25Q3)	세전이익 (26Q3)	세전이익 (25Q3)	세전마진
홈빌딩	8,686.2	8,580.8	1,066.6	1,186.3	12.3%
렌탈	266.1	380.7	31.0	54.8	11.6%
Forestar (택지개발)	407.0	390.5	48.7	43.6	12.0%
금융서비스	220.7	227.8	70.3	81.3	31.9%
연결	9,227.1	9,225.7	1,226.2	1,358.1	13.3%

• 렌탈: 단독주택 임대 601호 + 다세대 339유닛 매각. 분기말 렌탈 자산 재고 30억 달러(다세대 27억 + 단독 3.21억). 재고를 30억 달러 선에서 유지할 방침
• Forestar: 3,659필지 매각. 보유·통제 필지 합계 92,000필지이며, 보유 필지 기준 66%가 D.R. Horton과 계약 또는 우선매수권 대상. 분기 중 DHI가 Forestar로부터 3억 6,000만 달러 완성택지 매입

구조적 성장 동력 (경영진이 제시한 논리)

1. “물량 대신 마진” 전략의 재확인 — Mike Murray COO는 스틱앤브릭 원가와 인센티브는 “별개의 두 축”이며, 이번 분기에는 “물량을 밀어붙이기보다 마진을 조금 더 지키는 결정”을 했고 그것이 연간 가이던스 하향의 이유라고 명시했다. 커뮤니티 단위 수익률 극대화가 최우선 원칙.
2. 원가 절감이 실적 방어의 핵심 — 스틱앤브릭 원가가 평방피트당 YoY -5%. 절감의 대부분은 프레이밍(골조, 인건비 포함)에서 나왔고, 주요 원가 항목 전반에서 하락. 최소 4분기, 어쩌면 FY27까지 유지될 것으로 기대. 다만 목재 가격 반등으로 소폭 역풍 시작.
3. 사이클타임 단축 → 자본효율 — 착공~인도 중간 사이클타임이 YoY 약 3주 단축. “회사 역사상 가장 효율적으로 집을 짓고 있다.” 재고를 덜 들고 더 빨리 회전시킬 수 있게 됨. 재고 회전 목표를 기존 2배에서 3배로 상향.
4. 자산경량(asset-light) 택지 모델 — 자가보유 필지 YoY -13%, 보유 택지 연수는 1.5년(전년 1.7년)까지 축소한 반면 통제 택지는 6.7년치. 3분기 인도 주택의 67%가 Forestar 또는 제3자가 개발한 택지 위에 지어짐(전년 66%). ※ 이는 컨콜 대본 기준 수치이며, 보도자료는 같은 비율을 9개월 누적 67%(전년 65%)로 명시한다. 대본이 분기/누적을 혼동했을 가능성이 있다.
5. 미개척 시장 점유율 여력 — Paul Romanowski CEO: 최근 5년간 약 30개 시장 신규 진출. 현재 진출한 시장의 절반에서만 1위이므로 지역 단위 점유율 확대 여력이 크다. 지금의 SG&A 디레버리징은 이 확장의 비용이며, 매출 성장이 재개되면 레버리지로 전환된다는 논리.
6. 생애최초 구매자 집중 — 모기지 자회사 클로징의 65%가 생애최초 구매자. 평균 인도가격이 미국 신축주택 평균 대비 30% 낮은 저가 포지셔닝.
7. 금리 바이다운의 지속 — 평균 바이다운 폭 1.6%(전분기 1.7%). 수주잔고 구매자의 실효 모기지 금리는 4.9%(시장금리 약 6.5% 대비). 현재 시장에서 4.99%~5.5% 상품을 지속 제공.
8. 주주환원의 구조화 — 최근 12개월 영업현금흐름 34억 달러를 전액 자사주 매입과 배당으로 환원. 발행주식수 YoY -6%.

가이던스

4분기 (FY26 Q4, 2026년 7~9월):
– 연결 매출 88억~93억 달러
– 인도량 22,500~23,000호
– 주택총마진 20.5~21.0% (3분기 대비 대체로 보합)
– 연결 세전이익률 12.3~12.8%
– 착공은 3분기보다 감소

연간 (FY2026) — 하향 조정분:
– 연결 매출 약 325억~330억 달러 (하향)
– 인도량 83,800~84,300호 (하향, 약 3%)
– 법인세율 약 25.0%

연간 (FY2026) — 유지분:
– 영업현금흐름 최소 30억 달러
– 자사주 매입 약 25억 달러
– 배당 지급 약 5억 달러

리스크·체크포인트

• 계약취소율 20%로 급등 — 전년 17%, 전분기 16%. Jessica Hansen은 취소 사유가 여전히 “자격 미달(qualification)”이 가장 크고, “구매자들의 자신감이 더 필요하다”고 인정. 분기 중반~후반으로 갈수록 취소율이 올라갔다.
• 연간 인도 가이던스 3% 하향 — Bill Wheat CFO는 “3분기 계약이 내부 기대치보다 낮았다”, “분기 초에는 계절성보다 나은 흐름을 볼 수 있을 것 같았지만 분기 진행 중 수요가 약해졌다”고 직접 언급.
• SG&A 디레버리징 지속 — 커뮤니티 수 +9%, SG&A +8%인데 커뮤니티당 흡수율(absorption)이 하락하고 ASP도 시장에 맞춰 낮추고 있어 매출이 늘지 않는다. “인프라는 이미 지었고, 이제 그 위에서 성장이 나와야 한다”(Bill Wheat) — 성장 재개 전까지는 레버리지가 안 나온다는 뜻.
• 완공 미분양 스펙 재고 QoQ 약 2,100호 증가(회사 공시치가 아니라 Ryan Gilbert 애널리스트가 질문에서 제시한 추정치이며, 경영진이 부인하지는 않았다) — 회사는 사이클타임 단축과 커뮤니티 수 증가로 커뮤니티당 재고는 오히려 줄었고 6개월 초과 노후 재고는 600호(전분기 800호)로 감소했다고 방어. 그래도 절대 수치는 추적 필요.
• 택지원가 인플레이션 +5% — 4분기에도 유사한 수준의 택지원가 상승이 이어질 전망. 개발원가 절감 효과는 FY27~FY28에나 반영.
• 원가 절감 여력 축소 — Mike Murray: “최적 상태에 가까워질수록 추가 개선이 더 어렵다.” 목재 가격 반등, 연료비 상승이 역풍. 다만 캐나다 관세 변경은 “중대한 영향 없다”고 판단.
• 지역별 편차 — 북부(중부대서양·오하이오밸리·중서부)는 상대적 강세, 북서부 특히 시애틀은 소프트웨어 일자리 이동과 해고로 수요 역풍. 플로리다·동남부는 안정적.
• 렌탈 부문 매출 급감 — 렌탈 매출이 YoY 380.7 → 266.1백만 달러로 30% 감소, 세전이익도 54.8 → 31.0백만 달러. 다세대 매출은 FY26 후반에 몰려 있다는 설명이지만 분기별 변동성이 크다.
• 자사주 매입 상향 여력 없음 — Bill Wheat는 연초 이후 매입액이 이미 영업현금흐름을 초과했고, “현시점에서 올해 매입 상향 가시성은 크지 않다”고 명확히 선을 그었다.
• 레버리지 23.0%로 장기 목표(20%) 상회, 향후 12개월 내 만기 도래 홈빌딩 선순위채 6억 달러.

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실적 수치 정리표

항목	26Q3 (당분기)	25Q3 (전년동기)	YoY	비고
연결 매출 (백만 달러)	9,227.1	9,225.7	+0.0%	사실상 보합
매출원가 (백만 달러)	7,080.9	7,016.5	+0.9%
SG&A (백만 달러)	991.2	944.3	+5.0%	홈빌딩만 720.6 vs 670.0 (+7.6%)
기타(수익)비용 (백만 달러)	(71.2)	(93.2)	—
세전이익 (백만 달러)	1,226.2	1,358.1	-9.7%
세전이익률	13.3%	14.7%	-1.4%p
법인세 (백만 달러)	307.5	325.0	-5.4%	유효세율 25.1%
순이익 (백만 달러)	918.7	1,033.1	-11.1%
DHI 귀속 순이익 (백만 달러)	904.9	1,024.6	-11.7%
희석 EPS	$3.20	$3.36	-4.8%	희석주식수 283.0M vs 304.9M
기본 EPS	$3.21	$3.37	-4.7%
주택판매 매출 (백만 달러)	8,681.9	8,561.0	+1.4%
인도량 (호)	23,983	23,160	+3.6%	가이던스 상단
평균 인도가격	$362,000	약 $370,000	-2%	QoQ 보합
주택총마진	20.7%	21.8%	-1.1%p	가이던스 상단 초과
홈빌딩 SG&A / 매출	8.3%	7.8%	+0.5%p
순계약 (호)	23,084	23,071	+0.1%
순계약 금액 (백만 달러)	8,439.7	8,422.3	+0.2%
계약 ASP	$365,600	약 $365,100	보합
계약취소율	20%	17%	+3%p	전분기 16%
평균 판매 커뮤니티 수	—	—	+9%	QoQ +2%
수주잔고 (호)	15,983	14,075	+13.6%
수주잔고 금액 (백만 달러)	6,179.4	5,338.1	+15.8%
재고주택 (호)	38,000	약 38,400	-1%	미분양 23,300 / 완공 7,600
6개월 초과 완공 미분양 (호)	600	—	—	전분기 800에서 감소
착공 (호)	23,900	—	—	4Q는 3Q보다 감소 예정
통제 택지 (필지)	568,500	—	—	자가 126,600(22%) / 통제 441,900(78%)
이자비용(원가 반영, 백만 달러)	46.1	38.4	+20.1%
감가상각 (백만 달러)	29.0	25.2	+15.1%
주당순자산	$84.85	약 $80.8	+5%
자기자본 (백만 달러)	23,819.5	—	-1%
유동성 (십억 달러)	6.1	—	—	현금 2.1 + 여유한도 4.0
총차입금 (십억 달러)	7.1	—	—	레버리지 23.0%
자사주 매입 (백만 달러)	615.7	—	—	420만주
배당 지급 (백만 달러)	127.1	—	—	주당 $0.45
TTM ROE / ROA	12.8% / 8.5%	—	—	홈빌딩 ROI 17.0%

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전문 번역

도입부 (IR 안내)

교환원(Operator): 안녕하십니까, D.R. Horton — 미국의 빌더(America’s Builder) — 의 2026년 3분기 실적 컨퍼런스콜에 오신 것을 환영합니다. 현재 모든 참가자는 듣기 전용 모드입니다. 발표가 끝난 뒤에 질의응답 세션이 이어집니다. 콜 진행 중 교환원의 도움이 필요하시면 전화기 키패드에서 별표와 0을 눌러주십시오. 본 콘퍼런스는 녹음되고 있음을 알려드립니다. 이제 D.R. Horton의 커뮤니케이션 담당 수석부사장 Jessica Hansen에게 마이크를 넘기겠습니다.

Jessica Hansen (커뮤니케이션 담당 수석부사장): Paul, 감사합니다. 그리고 여러분 안녕하십니까. 2026 회계연도 3분기 실적을 논의하는 저희 콜에 오신 것을 환영합니다. 시작하기에 앞서, 오늘 콜에는 1995년 민간증권소송개혁법(Private Securities Litigation Reform Act)이 정의하는 미래예측진술이 포함되어 있습니다. D.R. Horton은 그러한 진술이 합리적인 가정에 기초해 있다고 믿지만, 실제 결과가 크게 달라지지 않으리라는 보장은 없습니다. 모든 미래예측진술은 이 콘퍼런스콜 시점에 D.R. Horton이 확보한 정보에 기초하며, D.R. Horton은 미래예측진술을 공개적으로 갱신하거나 수정할 어떠한 의무도 지지 않습니다. 실적에 중대한 변화를 가져올 수 있는 요인에 대한 추가 정보는 D.R. Horton의 연차보고서 Form 10-K 및 가장 최근의 분기보고서 Form 10-Q에 담겨 있으며, 두 서류 모두 증권거래위원회(SEC)에 제출되어 있습니다. 오늘 아침의 실적 보도자료와 보충 데이터 프레젠테이션은 저희 웹사이트 investor.drhorton.com에서 확인하실 수 있고, 10-Q는 이번 콜 이후 금주 중 제출할 계획입니다.

또한 참고하실 수 있도록 갱신된 투자자 프레젠테이션을 저희 IR 사이트의 News and Events 아래 Presentations 섹션에 게시할 예정입니다. 이제 사장 겸 CEO인 Paul Romanowski에게 마이크를 넘기겠습니다.

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준비된 발언 (발표 순서 그대로)

Paul Romanowski (사장 겸 CEO)

Jessica, 감사합니다. 그리고 여러분 안녕하십니까. 오늘 이 콜에 최고운영책임자 Mike Murray와 최고재무책임자 Bill Wheat이 함께해 주어 기쁩니다. D.R. Horton 팀은 견실한 3분기를 만들어냈으며, 그 대표적인 성과는 희석주당순이익 3.20달러입니다. 연결 세전이익은 92억 달러의 매출에서 12억 달러를 기록했고, 그 결과 세전이익률은 13.3%가 되었습니다. 저희는 이번 분기에 23,983호를 인도했는데, 이는 저희 가이던스 범위의 상단에 해당하며, 주택판매 총마진은 20.7%를 달성했습니다.

저희는 강한 영업현금흐름을 창출하고 주주 여러분께 매력적인 수익률을 전달하기 위해 자본효율성에 계속 집중하고 있습니다. 지난 12개월 동안 저희는 34억 달러의 영업현금을 창출했고, 그 전액을 자사주 매입과 배당을 통해 주주에게 환원했습니다. 6월 30일로 끝나는 최근 12개월 기준으로 저희 홈빌딩 세전 재고수익률(return on inventory)은 17%였고, 연결 기준 자기자본이익률과 총자산이익률은 각각 12.8%와 8.5%였습니다.

저희의 총자산이익률은 지난 3년, 5년, 10년 기간 모두에서 S&P 500 전체 기업 중 상위 20%에 듭니다. 이는 규율 있고 수익률에 초점을 맞춘 저희의 운영 모델이 지속가능한 성과를 내며 지속적인 가치 창출을 위해 저희를 잘 자리매김시킨다는 것을 보여줍니다. 저희는 업계를 선도하는 플랫폼, 비할 데 없는 규모, 효율적인 운영, 경험 많은 팀을 활용해 감당 가능한 가격대의 주택 소유 기회를 더 많은 미국인에게 제공하기 위해 매일 노력하고 있습니다.

이번 분기 저희 모기지 회사가 처리한 클로징의 65%가 생애최초 주택구매자였습니다. 저희 팀들은 각 커뮤니티를 규율 있게 관리하면서 판매 속도(pace), 가격, 인센티브, 재고 수준의 균형을 잡아 수요에 대응하고 수익률을 극대화하고 있습니다. 구입여력 제약과 신중한 소비자 심리는 계속 신규 주택 수요에 영향을 주고 있으며, 저희 운영진은 시장 여건이 변화함에 따라 계속 조정해 나갈 것입니다.

Bill Wheat (부사장 겸 최고재무책임자)

2026 회계연도 3분기 주당순이익은 희석 기준 3.20달러로, 전년 동기의 3.36달러와 비교됩니다. 분기 순이익은 92억 달러의 연결 매출에서 9억 500만 달러였습니다. 3분기 주택판매 매출은 23,983호 인도에서 87억 달러였으며, 이는 전년 동기 23,160호 인도에서의 86억 달러와 비교됩니다. 저희 평균 인도가격은 전분기 대비 보합, 전년 대비 2% 하락한 362,000달러였습니다. 이는 미국 신축주택 평균가격보다 약 155,000달러, 즉 30% 낮은 수준으로, 구입여력에 대한 저희의 지속적인 집중을 반영합니다.

Mike Murray (최고운영책임자)

3분기 순계약 금액은 23,084호에서 84억 달러였으며, 호수와 금액 모두 전년 동기와 보합이었습니다. 이번 분기 저희 계약취소율은 20%로, 전년 동기의 17%와 전분기의 16%에서 상승했지만 저희의 통상적인 과거 범위 안에 있습니다. 평균 활성 판매 커뮤니티 수는 전분기 대비 2%, 전년 대비 9% 증가했습니다. 순계약의 평균 가격은 365,600달러로, 전분기 및 전년 대비 사실상 보합이었습니다.

Bill Wheat (부사장 겸 최고재무책임자)

3분기 주택판매 매출 대비 매출총이익률은 20.7%로 저희 가이던스 범위의 상단을 넘어섰으며, 이는 스틱앤브릭(자재·시공) 원가 하락과 2분기 대비 소폭 낮아진 인센티브를 반영합니다. 다만 저희는 인센티브가 과거 수준 대비 여전히 높은 상태를 유지할 것으로 예상합니다. 평방피트당 기준으로 주택판매 매출과 택지원가는 전분기 대비 보합이었고, 스틱앤브릭 원가는 전년 대비 2% 하락했습니다. 주택판매 매출은 3% 하락, 스틱앤브릭 원가는 5% 하락, 택지원가는 5% 상승했습니다.

저희는 현재 4분기 주택판매 총마진이 3분기 대비 대체로 보합일 것으로 예상합니다. 3분기 홈빌딩 SG&A 비용은 작년 대비 8% 증가했고, 매출 대비 SG&A 비율은 8.3%로 전년 동기의 7.8%에서 상승했습니다. 저희는 시장점유율을 효율적으로 확보하기 위해 플랫폼을 규율 있게 관리하는 데 계속 집중하고 있으며, 매출 성장이 재개되고 평균 판매가격과 커뮤니티 흡수율이 안정화되면 SG&A에서 다시 양(+)의 영업 레버리지를 얻게 될 것으로 예상합니다.

Mike Murray (최고운영책임자)

저희는 3분기에 23,900호를 착공했고, 분기말 재고주택은 38,000호로 전분기 대비, 전년 대비 모두 1% 감소했습니다. 6월 30일 기준 저희 주택 중 23,300호가 미분양이었습니다. 총 미분양 주택 중 7,600호가 완공된 상태였고, 그중 600호는 완공된 지 6개월이 넘었습니다. 3분기에 인도된 주택 기준으로, 착공에서 인도까지의 중간 사이클타임은 전년 대비 약 3주 개선되었습니다. 사이클타임 개선 덕분에 저희는 주택 재고를 더 적게 보유하면서 더 효율적으로 회전시킬 수 있습니다.

저희는 4분기 착공이 3분기보다 낮을 것으로 예상하며, 시장 여건에 따라 재고 수준과 착공 속도를 계속 관리할 것입니다. 6월 30일 기준 저희 홈빌딩 택지 포지션은 약 570,000필지로 구성되어 있으며, 그중 22%는 자가보유, 78%는 매입계약을 통해 통제하고 있습니다. 저희는 시장 여건에 따라 필지, 토지, 개발에 대한 투자를 계속 적극적으로 관리하고 있습니다. 저희는 전국의 토지 개발업체들과의 관계에 계속 집중하고 있으며, 이를 통해 다른 이들이 개발한 필지 위에 더 많은 주택을 지을 수 있습니다.

이 접근법은 저희의 자본효율성, 수익률, 운영 유연성을 높여줍니다. 저희 자가보유 필지 포지션은 1년 전 대비 13% 감소했고, 3분기에 인도한 주택의 67%가 Forestar 또는 제3자가 개발한 필지 위에 지어졌는데 이는 전년 동기의 66%에서 상승한 수치입니다. 3분기 중 필지, 토지, 개발에 대한 저희 홈빌딩 투자는 총 21억 달러였으며, 여기에는 완성택지 15억 달러, 토지개발 5억 2,000만 달러, 토지매입 7,500만 달러가 포함됩니다.

Paul Romanowski (사장 겸 CEO)

3분기에 저희 렌탈 사업부는 단독주택 임대 601호와 다세대 임대 339유닛의 매각에서 2억 6,600만 달러의 매출과 3,100만 달러의 세전이익을 창출했습니다. 6월 30일 기준 저희 렌탈 자산 재고는 총 30억 달러였으며, 여기에는 다세대 임대자산 27억 달러와 단독주택 임대자산 3억 2,100만 달러가 포함됩니다. 저희는 렌탈 사업의 자본효율성과 수익률 개선에 계속 집중하고 있으며, 현재 렌탈 자산 재고를 30억 달러 안팎으로 유지할 것으로 예상합니다. 금융서비스 사업으로 넘어가면, 3분기 세전이익은 2억 2,100만 달러의 매출에서 7,000만 달러였고, 그 결과 세전이익률은 31.9%였습니다.

Mike Murray (최고운영책임자)

저희가 과반 지분을 보유한 주거용 택지개발 회사 Forestar는 3,659필지 매각에서 4억 700만 달러의 3분기 매출과 4,900만 달러의 세전이익을 보고했습니다. 6월 30일 기준 Forestar의 보유 및 통제 필지 포지션은 총 92,000필지였습니다. Forestar 보유 필지의 66%는 D.R. Horton과 계약되어 있거나 D.R. Horton의 우선매수권(right of first offer) 대상입니다. 3분기 중 저희는 Forestar로부터 3억 6,000만 달러의 완성택지를 매입했습니다. Forestar의 튼튼하고 독립적으로 자본조달된 재무구조, 전국적 운영 플랫폼, 택지 공급 포지션은 향후 수년간 주택건설 업계에 필수적인 완성택지를 제공하고 상당한 시장점유율을 계속 축적해 나갈 수 있도록 이 회사를 잘 자리매김시킵니다.

Bill Wheat (부사장 겸 최고재무책임자)

저희의 자본배분 전략은 규율 있고 균형 잡힌 상태를 유지하며, 매력적인 수익률과 상당한 영업현금흐름을 창출하는 운영 플랫폼을 뒷받침합니다. 저희는 낮은 레버리지와 건전한 유동성을 갖춘 튼튼한 재무구조를 유지하고 있으며, 이는 변화하는 시장 여건과 기회에 적응할 수 있는 상당한 재무적 유연성을 제공합니다. 6월 30일 기준 저희는 61억 달러의 연결 유동성을 보유했고, 여기에는 현금 21억 달러와 크레딧 퍼실리티의 가용 한도 40억 달러가 포함됩니다.

분기말 총차입금은 71억 달러였으며, 향후 12개월 내 만기가 도래하는 홈빌딩 선순위채권이 6억 달러 있습니다. 6월 30일 기준 저희 연결 레버리지는 23%였고, 저희는 장기적으로 20% 안팎의 레버리지를 계속 목표로 하고 있습니다. 연초 이후 9개월 동안 홈빌딩 영업활동 현금흐름은 총 13억 달러였고, 연결 영업활동 현금흐름은 8억 8,100만 달러였습니다. 3분기 중 저희는 주당 0.45달러, 총 1억 2,700만 달러의 현금배당을 지급했으며, 저희 이사회는 8월에 지급될 동일 수준의 분기배당을 선언했습니다.

또한 저희는 분기 중 보통주 420만 주를 6억 1,600만 달러에 매입해 발행주식수를 1년 전 대비 6% 줄였습니다. 분기말 저희 자기자본은 238억 달러로 1년 전 대비 1% 감소한 반면, 주당순자산은 1년 전 대비 5% 증가한 84.85달러가 되었습니다.

Jessica Hansen (커뮤니케이션 담당 수석부사장)

4분기를 전망하면, 저희는 현재 연결 매출이 88억~93억 달러 범위, 홈빌딩 사업의 인도량이 22,500~23,000호 범위가 될 것으로 예상합니다. 4분기 주택판매 총마진은 20.5%~21% 범위, 연결 세전이익률은 12.3%~12.8% 사이가 될 것으로 예상합니다. 2026 회계연도 전체로는, 저희는 이제 연결 매출 약 325억~330억 달러, 홈빌딩 사업 인도량 83,800~84,300호를 예상합니다. 저희는 이제 2026 회계연도 법인세율을 약 25%로 전망하며, 영업현금흐름 최소 30억 달러, 보통주 매입 약 25억 달러, 배당 지급 약 5억 달러는 여전히 예상하고 있습니다.

Paul Romanowski (사장 겸 CEO)

마무리하자면, 저희의 실적과 포지셔닝은 경험 많은 팀, 업계 선도적 시장점유율, 넓은 지리적 발자국, 그리고 감당 가능한 가격대의 양질의 주택 인도에 대한 집중이 갖는 힘을 반영합니다. 이것들은 저희가 시장점유율을 키우고, 상당한 영업현금흐름을 창출하며, 주주에게 일관되게 자본을 환원할 수 있게 하는 저희 운영 플랫폼의 핵심 구성요소입니다. 저희는 광범위한 경제 전반의 현재 변동성과 불확실성을 인식하고 있으며, D.R. Horton의 장기적 가치를 높이는 데 집중하면서 민첩하고 규율 있는 태도를 유지할 것입니다. 끝으로, D.R. Horton 가족 전체 — 임직원, 토지 개발업체, 협력 시공사, 벤더, 부동산 중개인 여러분 — 께 지속적인 헌신과 노고에 감사드립니다. 저희는 운영을 계속 개선하고 더 많은 개인과 가정에게 주택 소유 기회를 창출하는 데 계속 전념하겠습니다. 이것으로 준비된 발언을 마칩니다. 이제 질문을 받겠습니다.

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질의응답 (Q&A)

교환원(Operator): 감사합니다. 지금부터 질의응답 세션을 진행하겠습니다. 시간 관계상 참가자 여러분께서는 오늘 콜에서 질문 하나와 후속 질문 하나로 제한해 주시기를 부탁드립니다. 질문을 하시려면 전화기 키패드에서 별표와 1을 눌러주십시오. 확인음이 울리면 귀하의 회선이 질문 대기열에 들어간 것입니다. 대기열에서 질문을 빼고 싶으시면 별표와 2를 누르시면 됩니다. 스피커 장비를 사용하시는 참가자는 별표 키를 누르기 전에 수화기를 드셔야 할 수도 있습니다. 질문을 접수하는 동안 잠시만 기다려 주십시오. 오늘 첫 번째 질문은 UBS의 John Lovallo입니다. John, 회선이 연결되었습니다.

John Lovallo (UBS 애널리스트): 안녕하세요 여러분, 질문 받아주셔서 감사합니다. 첫 번째 질문은, 저희 채널 체크에서 “안정화(stabilization)”라는 말을 여러 차례 들었다는 것입니다. 금리 측면뿐 아니라 지정학적 측면에서도 변동성이 계속되고 있는데도 말이죠. 그 평가에 동의하시는지, 그리고 지금 바닥을 형성하기 시작하는 지점에 도달하고 있다고 보시는지 궁금합니다.

Paul Romanowski (사장 겸 CEO): 저희 계약을 놓고 보면 저희 계약은 통상적인 계절성과 상대적으로 부합했다고 말씀드리겠습니다. 4월 저희 콜 이후로는 조금 더 부진했습니다만, 저희가 현장을 다니며 사람들을 직접 만나 보면 저희 판매사무소에는 여전히 구매자가 많습니다. 그저 그분들이 전반적인 경제와 오늘 구매를 진행할 수 있는 자신의 능력에 대해 조금 더 자신감을 갖는 모습을 봐야 할 뿐입니다.

John Lovallo (UBS 애널리스트): 알겠습니다. 그리고 여러분은 3분기 실적이 실제로는 가이던스 범위 상단 쪽이었고 계약도 전년 대비 보합이었는데도 연간 인도량을 약 3% 정도 소폭 하향하셨습니다. 그래서 이 하향된 전망이 주로 4분기로 가면서의 소비자 심리와 지정학적 불확실성 때문인지, 3분기 계약이 내부 기대치보다 낮았던 것의 결과인지, 아니면 마진을 유지하기 위해 성장을 조절하시는 것인지 궁금합니다.

Bill Wheat (부사장 겸 최고재무책임자): 저희 내부 기대 판매율보다 낮았습니다. 저희는 이번 분기에 통상적인 계절성보다 조금 더 나은 흐름을 봐야 했고, 분기 초에는 그것이 가능해 보인다고 느꼈습니다. 그런데 분기를 지나면서 수요가 다소 약해졌고, 그래서 연간 가이던스를 하향한 것입니다. 다만 John, 말씀하신 대로 저희는 더 낮은 판매 물량 수준에서 총마진 측면에서 달성할 수 있었던 것과의 맞바꿈에 만족합니다.

John Lovallo (UBS 애널리스트): 네, 전적으로 동의합니다. 감사합니다.

교환원(Operator): 감사합니다. 다음 질문은 Evercore의 Stephen Kim입니다. Steven, 회선이 연결되었습니다.

Stephen Kim (Evercore ISI 애널리스트): 네, 정말 감사합니다. 제가 보기에는 꽤 어려운 환경에서 인상적인 실적입니다. 그런데 그것이 제 첫 번째 질문과 연결됩니다. 현재 환경을 생각하고, 말하자면 장기 사이클 전체를 관통하는 수익률에 대한 전망을 보실 때, 지금의 실적은 그것과 비교해 어떤 위치에 있습니까? 현재 수익률을 장기적으로 평균 수준이라고 보시는지, 그렇지 않다면 장기적으로 수익률을 더 높이거나 낮출 것으로 예상하시는 요소들은 무엇입니까?

Bill Wheat (부사장 겸 최고재무책임자): Steve, 저희의 현재 수익률은 저희가 기대하는 수준보다 낮습니다. 장기적으로 보면 저희 마진은, 장기 과거 범위 안에 있기는 하지만, 저희는 장기 안정화 마진이 이보다는 조금 더 높아야 한다고 봅니다. SG&A 레버리지를 포함한 저희 영업이익률도 좀 더 일관된 성장을 보게 되면 시간이 지나면서 지금보다 나아져야 합니다. 저희는 몇 년째 매출 상단에서 성장을 보지 못했고, 그래서 늘 성장을 위한 포지셔닝을 하고 있습니다. 그리고 영업 레버리지가 조금 더 좋아지면, 솔직히 말해 주택과 재고, 토지에서 자본효율성을 개선할 여지가 아직 있다고 느낍니다. 그래서 저희는 계속 그 부분에 집중하고 있습니다. 종합하면 저희는 ROA든 ROE든 자본에 대한 수익률이 장기적으로는 지금보다 높아질 것으로 예상합니다.

Stephen Kim (Evercore ISI 애널리스트): 고무적이네요, Bill, 그 설명 감사합니다. 두 번째 질문은 규모(scale)와 관련이 있습니다. 성장이 돌아오면 그때 SG&A 레버리지가 가능하다고 말씀하셨는데, 그건 이해가 됩니다. 다만 업계에서 국내외 경쟁사들의 통합이 상당히 진행된 점을 감안할 때 그것을 좀 더 맥락화해 주실 수 있을지 궁금했습니다. 규모의 관점에서 여러분의 기회 집합을 어떻게 생각하시는지 말씀해 주실 수 있을까요? 특히, 여러분이 규모의 경제를 만들어내기 위해 열심히 노력해 오셨고 물량은 여기서 어느 정도 안정화되었는데도 여전히 미래 성장을 이야기하신다는 점을 압니다. 그래서 궁금한 것은, 원하시는 효율성을 달성하기 위해 규모가 얼마나 중요한지 말씀해 주실 수 있습니까? 이런 기회들을 열어줄 또 한 번의 물량 계단식 도약을 생각해야 하는 걸까요? 아니면 조금 다르게 생각해야 하는 걸까요? 설명해 주실 수 있겠습니까.

Paul Romanowski (사장 겸 CEO): Steve, 감사합니다. 오늘 저희 규모를 보시거나, 지난 몇 년간 저희 매출과 흡수율이 상대적으로 평평했던 것을 보시면, 그건 저희가 발자국(footprint)을 확장해 오는 동안 벌어진 일입니다. 저희는 지난 5년간 30개 남짓한 시장을 새로 열었고, 그 발자국을 만드느라 SG&A에서 레버리지를 일부 잃고 있습니다. 하지만 저는 그 지리적 발자국이 저희를 아주 좋은 위치에 놓는다고 봅니다. 수요가 조금 반등하고 소비자 신뢰와 수요가 강해지는 것을 보게 되면 말이죠.

저희는 전국적으로 규모를 확보하기에 아주 좋은 위치에 있다고 느낍니다. 또한 지역 단위에서의 저희 포지셔닝에 대해서도 매우 좋게 보고 있습니다. 규모는 여전히 저희에게 매우 중요합니다. 저희는 그 이점을 보고 있고, 믿고 있으며, 그것에 대해 이야기하고, 저희 운영진은 시장에서 자기 위치를 지키면서 기회가 왔을 때 성장할 수 있는 상태에 있습니다. 다시 말씀드리자면 저희는 오늘 저희가 운영하는 시장의 절반에서만 1위입니다. 그러니 전국적으로 지역 점유율을 계속 키울 기회가 아직 많이 남아 있습니다.

Stephen Kim (Evercore ISI 애널리스트): 훌륭한 관점입니다. 감사합니다, 여러분.

교환원(Operator): 감사합니다. 다음 질문은 Zelman의 Alan Ratner입니다. Alan, 회선이 연결되었습니다.

Alan Ratner (Zelman 애널리스트): 안녕하세요, 여러분. 지금까지의 상세한 설명과 제 질문을 받아주셔서 감사합니다. 분명히 총마진에서 매우 인상적인 실적입니다. 그중 많은 부분이 정말 강력한 원가 통제에서 나온 것으로 보입니다. 그래서 오늘의 원가 환경을 어떻게 보시는지 궁금합니다. 여러분은 공급업체와 협력 시공사를 압박하고 가능한 곳에서 원가를 낮추는 일을 훌륭하게 해 오셨는데, 그 과정에서 지금 어디쯤 와 있다고 보십니까? 최소한 캐나다산 콘크리트 관련 발표들을 보면 — 그것이 여러분 사업에서 얼마나 큰 부분인지는 잘 모르겠습니다만 — 연료비는 여전히 높습니다. 그래서 원가를 더 낮출 여지가 아직 있다고 보시는지, 아니면 제가 방금 말씀드린 이런 역풍들을 감안할 때 향후 몇 개 분기에 걸쳐 그것이 역전될 위험이 있는지 궁금합니다.

Mike Murray (최고운영책임자): Alan, 질문의 일부가 잘 안 들렸습니다만 요지는 파악한 것 같습니다. 저희는 전년 대비 원가 억제 노력에서 좋은 개선을 봤습니다만, 그것은 계속되는 싸움이고 지금 연료비 상승으로 인한 역풍이 분명히 존재합니다. 최근 발표된 캐나다 관세 변경이 D.R. Horton과 저희 발자국에 중대한 영향을 미칠 것이라고는 생각하지 않습니다. 다만 저는 저희가 향후 분기에도 이 성과를 붙들고, 어쩌면 약간의 추가 원가 개선을 짜낼 수 있기를 기대하고 있습니다. 하지만 최적 상태에 가까워질수록 앞으로 의미 있는 개선을 얻기가 지금은 더 어려워집니다.

Alan Ratner (Zelman 애널리스트): 대단히 감사합니다.

교환원(Operator): 감사합니다. 다음 질문은 Barclays의 Matthew Bouley입니다. Matthew, 회선이 연결되었습니다.

Matthew Bouley (Barclays 애널리스트): 여러분 안녕하세요. 질문 받아주셔서 감사합니다. 인센티브에 대해 여쭙고 싶습니다. 인센티브가 전분기 대비 소폭 낮아졌다고 말씀하신 것으로 압니다. 분기 중 수요가 다소 약해졌다고도 하셨고요. 완공 스펙 재고는 소폭 늘어난 것으로 보이고, 물론 금리는 지금 수준에 있습니다. 그런데도 여러분은 여전히 전분기 대비 보합에 가까운 총마진을 가이던스로 제시하고 계십니다. 그래서 거기서 인센티브에 대해 무엇을 가정하고 계신지 좀 풀어서 설명해 주실 수 있을까요? 그리고 앞으로 왜 추가적인 인센티브 역풍이 없을 것으로 보시는지요?

Bill Wheat (부사장 겸 최고재무책임자): 현재 환경에서 저희는 인센티브가 소폭 개선되는 것을 봤습니다만, Paul이 언급했듯이 분기 후반에는 다소 부진했습니다. 그래서 저희는 인센티브가 계속 높은 수준을 유지할 것으로 예상합니다. 그리고 Mike가 이야기했듯이 스틱앤브릭에서 추가 절감을 볼 수도 있겠지만, 저희는 오늘 기대하는 것의 상당 부분을 이미 달성했습니다. 그래서 저희가 보는 지점은 다음 분기로 들어가면서 상대적으로 안정적인 전망입니다. 물론 저희 판매와 인도의 상당 부분이 같은 분기 안에서 일어납니다. 그래서 앞으로 무엇이 필요하게 될지에 대해서는 여전히 어느 정도 불확실성이 있습니다. 하지만 현재 저희가 가진 가시성은 4분기로 들어가면서 상대적으로 안정적인 마진을 가리키고 있습니다.

Matthew Bouley (Barclays 애널리스트): 네, 알겠습니다. 감사합니다. 그리고 두 번째로, 한 발 물러서서 생애최초 구매자에 대한 여러분의 노출도를 여쭙고 싶습니다. 오늘 생애최초 구매자가 3분의 2 정도인 것으로 보입니다. 그리고 몇 년이든 거슬러 올라가 보면, 한때는 그것이 사업의 절반, 어쩌면 절반보다도 적었습니다. 그러니까 생애최초 구매자 쪽으로 매우 길고 꾸준한 믹스 이동이 있었던 셈입니다. 오늘날 생애최초 구매자의 상황을 감안할 때, 지금의 3분의 2 수준이 안정화된다고 보십니까? 오늘 미국의 구입여력 수요에 대한 해답이 우리라고 본다면 그 비중이 실제로 더 올라갈 것으로 예상하십니까? 아니면 오히려 “우리가 실제로는 그 첫 번째 갈아타기(first-time move-up) 구매자 쪽으로 조금 믹스를 되돌리고 싶다”고 보십니까? 그래서 다년간의 시간축에서 그 관점에서 사업을 어떻게 포지셔닝하시는지 궁금합니다. 감사합니다.

Paul Romanowski (사장 겸 CEO): 오늘 저희 사업의 포지셔닝은 여전히 구매자의 상당 부분이, 제 생각에는 그 3분의 2 범위에서, 생애최초 주택구매자인 상태로 이어지게 합니다. 조금 더 올라갈 여지도 있습니다. 그렇게 되면 저희는 당연히 받아들일 것입니다. 밖에 구매자가 더 많이 보인다면 저희는 매일 기꺼이 그분들께 집을 팔 것입니다. 그렇긴 하지만, 저희가 시장에 침투해 나가면서 조금 더 상위 시장으로 올라갈 기회도 함께 잡습니다. 그래서 커뮤니티 단위와 사업부 단위에서 그것을 섞어 나가는 것이고, 저희 운영진은 매일 시장을 찾아내고 그 시장을 맞이하는 임무를 맡고 있습니다. 다만 저는 생애최초 주택구매자 세그먼트가 이번 분기에 본 것과 상대적으로 비슷하게 유지될 것으로 예상합니다.

Matthew Bouley (Barclays 애널리스트): 네, 감사합니다 Paul. 행운을 빕니다, 여러분.

교환원(Operator): 감사합니다. 다음 질문은 Cleveland Research의 Eric Bossard입니다. Eric, 회선이 연결되었습니다.

Eric Bossard (Cleveland Research 애널리스트): 안녕하세요. 스틱앤브릭이 5% 하락했는데요. 어디에서 그것이 나타나고 있는지, 인건비가 의미 있는 부분인지, 그리고 여기서부터 예상하시는 경로와 이것이 총마진에 어떻게 영향을 주거나 기여하고 있는지 궁금합니다.

Mike Murray (최고운영책임자): 네, Eric. 저희가 보고 있는 절감의 대부분은 여전히 프레이밍(골조)에서 나오며, 여기에는 인건비가 포함됩니다. 이전에도 말씀드린 것 같은데, 저희는 상당수 항목을 턴키로 지급하기 때문에 인건비와 자재비를 완벽하게 분리해 드릴 수는 없습니다. 프레이밍이 저희 절감의 가장 큰 원가 항목이었습니다. 다만 매우 긍정적인 것은, 저희 주요 원가 항목 전반에 걸쳐 3분기 인도분의 원가가 하락하는 것을 봤다는 점입니다. 그래서 저는 그것이 최소한 4분기까지는, 어쩌면 27년까지도 유지될 것으로 예상합니다. 목재 가격이 움직인 방향을 보면 저희는 다시 약간의 목재 역풍을 맞기 시작합니다. 하지만 최소한 다음 한 분기 정도는 괜찮다고 느낍니다.

Eric Bossard (Cleveland Research 애널리스트): 그리고 그것이 총마진을 뒷받침하는 방식, 또는 인센티브를 늘릴 수 있는 여력을 뒷받침하는 방식이라는 측면에서는 어떻게 생각하시거나 계획하고 계십니까? 또는 실제로 어떻게 전개되고 있습니까?

Eric Bossard (Cleveland Research 애널리스트): 그리고 두 번째로, 이번 분기에 물량은 조금 적게, 마진은 조금 더 가져가셨다는 점을 비교적 분명히 하셨습니다. 이것이 앞으로의 전략적 경로입니까? 물론 상황에 따라 움직이겠습니다만, 여기서부터의 플랜 A가 그것입니까?

Mike Murray (최고운영책임자): 원가 구조, 즉 스틱앤브릭 원가 구조와 인센티브는 저희 머릿속에서는 별개의 것입니다. 저희는 그 필지 위에 인도하고 싶은 주택을 생각하고, 가능한 한 효율적으로 짓고자 하며, 그다음에 시장에서 수요를 자극해 저희가 필요로 하는 판매 속도를 얻고 필요한 수익률을 낼 수 있는 적정한 가격과 인센티브로 시장에 나갑니다. 그리고 인센티브를 줄이거나 늘려서 수요를 자극하거나 마진을 개선하는 방식으로 수익률을 관리합니다. 저희에게는 방정식의 두 개의 별개 부분입니다. 그것이 지난 분기 저희의 계획이었고, 저희는 분기마다, 달마다, 사실상 주마다 보이는 것에 따라 시장에 대응할 것입니다. 그래서 저희는 사업을, 제 생각에는, 매우 효율적으로 관리하면서 시장이 다가오는 대로 대응하고 있습니다. 저희 운영진은 인도량과 마진 양쪽에서 가이던스를 지켜내며 이번 분기를 훌륭하게 만들어냈습니다. 저희는 물량으로 밀어붙이기보다 마진을 조금 더 지키는 결정을 내렸고, 그래서 연간 가이던스를 하향한 것입니다. 하지만 저희는 커뮤니티 단위에서 낼 수 있는 최선의 수익률을 얻기 위해 가능한 한 효율적으로 사업을 계속 관리해 나갈 것입니다.

Eric Bossard (Cleveland Research 애널리스트): 감사합니다.

교환원(Operator): 감사합니다. 다음 질문은 Wells Fargo의 Sam Reed입니다. Sam, 회선이 연결되었습니다.

Sam Reed (Wells Fargo 애널리스트): 여러분 정말 감사드리고, 좋은 분기였습니다. 택지원가 인플레이션에 대해 유용한 설명을 많이 해 주셨습니다. 3분기에 전년 대비 5% 상승한 것으로 알고 있는데요. 4분기 택지원가 인플레이션에 무엇이 반영되어 있는지 궁금합니다. 그리고 그 항목이 내년으로 가면서 어떻게 움직일 것으로 보시는지 맥락을 잡아 주셨으면 합니다. 수평적(토목) 공급망의 여유에서 도움을 받을 것으로 보시는지, 아니면 유가 상승이 그 수평적 택지 투입물 일부에 영향을 줄 수 있는지요. 감사합니다.

Mike Murray (최고운영책임자): 저희는 유사한 수준의 택지원가 상승을 예상합니다. 다만 개발원가에서 일부 절감과 이점이 보이고 있는데, 그것은 27년과 28년에 들어가서야 여러 분기에 걸쳐 반영될 것입니다. 오늘 저희가 보고 있는 것 기준으로 말씀드리자면 그렇습니다. 그래서 4분기로 들어가면서도 비슷한 수준의 택지원가 인플레이션을 예상합니다.

Sam Reed (Wells Fargo 애널리스트): 도움이 됩니다. 그럼 화제를 바꿔서 SG&A를 간단히 짚어 보겠습니다. 달러 기준으로 SG&A 지출에 한 단계 상승이 있었습니다. 거기에 커뮤니티 수 증가가 어느 정도 반영되어 있으리라 짐작합니다만, 전년 대비 높아진 홈빌딩 SG&A 달러 뒤에 있는 레버들을 맥락화해 주시면 이번 분기와 4분기 모두에 대해 어떻게 생각해야 할지 이해하는 데 도움이 될 것 같습니다. 감사합니다.

Bill Wheat (부사장 겸 최고재무책임자): 네, Sam. SG&A의 주된 동인은 저희 커뮤니티 수 증가였습니다. 저희 활성 커뮤니티는 전년 대비 9% 증가했습니다. SG&A 총 달러 지출은 8% 증가했으니 상대적으로 부합하는 수준입니다. 그리고 그것은 지난 몇 년간 저희가 30개 시장을 추가하면서 이어져 온 추세입니다. 그런데 저희 물량, 즉 커뮤니티당 흡수율은 다소 감소했고 그래서 저희 전체 매출은 늘지 않았으며, 저희는 시장에 맞추기 위해 ASP도 조정해 왔습니다. 그래서 지난 몇 년간 어느 정도 디레버리징이 있었습니다. 하지만 가격과 흡수 속도에서 안정화를 보기 시작하는 시점이 되면, 저희는 그때 SG&A에서 앞으로의 영업 레버리지를 얻을 수 있는 위치에 있을 것으로 예상합니다. 다만 지금 저희는 인프라를 이미 구축해 놓았고 앞으로 그것으로부터 성장이 나와야 하는 위치에 있습니다.

Sam Reed (Wells Fargo 애널리스트): 정말 감사합니다. 고맙습니다.

교환원(Operator): 감사합니다. 다음 질문은 BTIG의 Ryan Gilbert입니다. Ryan, 회선이 연결되었습니다.

Ryan Gilbert (BTIG 애널리스트): 안녕하세요, 감사합니다. 여러분 안녕하십니까. 완공 스펙 재고 질문으로 돌아가고 싶습니다. 완공 스펙이 전분기 대비 약 2,100호 증가한 것으로 보입니다. 통상적인 전분기 대비 증가폭보다 큰 것 같은데요. 예상하셨던 것보다 많은 수준입니까? 4월 중순에 보셨던 것 대비 5월과 6월의 부진한 결과와 연결된 것입니까? 그리고 스펙 재고를 적정화하는 데 따른 잠재적 총마진 영향은 어떻게 생각해야 할까요?

Mike Murray (최고운영책임자): 그래서 저희는 스펙 재고 수를 봅니다. 그것은 몇 가지의 함수입니다. 하나는 저희 건설 사이클타임에서 계속 보고 있는 개선입니다. 저희는 집을 더 빨리 완공하고 있습니다. 동시에 저희 평균 판매 커뮤니티는 9% 증가했습니다. 그러니 그 증가폭이 완공 스펙 증가폭보다 큽니다. 따라서 지금 시점에 커뮤니티당 스펙 재고는 오히려 더 적습니다. 그리고 향후 마진과 관련된 다른 부분은, 그 완공 스펙들이 매우 최근에 완공된 것들이라는 점입니다. 저희 노후 스펙(aged specs)을 보시면 실제로 전년 대비 수백 호 줄어 있습니다. 그래서 저희는 4분기로 들어가면서 안정적인 마진 가이던스를 제시할 수 있다는 데 상당히 좋게 느끼고 있습니다.

Bill Wheat (부사장 겸 최고재무책임자): 준비된 발언에서 말씀드렸듯이 저희는 4분기 착공이 3분기보다 낮을 것으로 예상하며, 보이는 수요에 따라 착공을 계속 조정할 것입니다. 저희 전체 완공 스펙 중 완공 후 6개월 넘게 미분양인 것은 600호뿐이며, 이는 전분기의 800호에서 실제로 줄어든 수치입니다. 그러니 Mike의 말대로 저희 완공 스펙의 압도적 다수는 매우 신선한 상태입니다.

Ryan Gilbert (BTIG 애널리스트): 그렇군요, 알겠습니다. 네, 이해가 됩니다. 감사합니다. 그리고 두 번째 질문은 커뮤니티 수 성장에 관한 것입니다. 과거에 그 성장률이 어느 시점에는 한 자릿수 중반 수준으로 둔화될 것이라고 말씀하신 것으로 압니다. 통제 필지 수가 계속 감소하고 있다는 점을 감안할 때, 그 한 자릿수 중반 성장률 기대치를 재조정해야 할지, 아니면 통제 필지가 줄어드는데도 커뮤니티 수를 계속 늘릴 수 있다고 보시는지 궁금합니다.

Mike Murray (최고운영책임자): 네, 저는 장기적으로 그것이 여전히 저희의 기본 시나리오라고 봅니다. 즉 저희 목표는 대략 한 자릿수 중반의 커뮤니티 수 성장을 갖는 것입니다. 다소 들쭉날쭉할 수 있습니다. 실제로는 꽤 오랫동안 낮은 두 자릿수에서 좀처럼 내려오지 않았습니다. 이번 분기에는 전년 대비 9% 증가, 전분기 대비 2% 증가로 소폭 완화되는 것을 봤습니다. 그러니 조금씩 내려가는 추세가 시작되었고, 저희는 시간이 지나면서 그것이 한 자릿수 중반으로 내려갈 것으로 여전히 예상합니다.

Ryan Gilbert (BTIG 애널리스트): 네, 좋습니다. 정말 감사합니다.

교환원(Operator): 감사합니다. 다음 질문은 Citi의 Anthony Pettinari입니다. Anthony, 회선이 연결되었습니다.

Anthony Pettinari (Citi 애널리스트): 안녕하세요. 수요 측면에서 의미 있는 지역별 편차가 보이는지, 그리고 특히 강하거나 약한 것으로 두드러지는 대도시권(MSA)이 있는지 말씀해 주실 수 있을까 해서요. 그리고 관련 질문으로, 베이 에어리어처럼 기술 산업 노출이 있는 일부 MSA는 강하고 시애틀 같은 다른 곳은 약하다는 이야기를 들었습니다. 그 부분에서 관찰하고 계신 것이 있습니까? 그것이 플러스인지 마이너스인지 판단하기가 때로는 어렵습니다.

Paul Romanowski (사장 겸 CEO): 방금 말씀하신 것이 저희가 보고 있는 것과 일치하고, 지난 분기 콜에서 말씀드린 것과도 상당히 일치한다고 봅니다. 즉 저희가 북부(North) 운영지역으로 분류하는, 중부대서양 주들, 오하이오 밸리, 중서부 전반에서는 대부분의 시장에서 상대적 강세를 보고 있고, 북서부에서는 다소 더 큰 약세를, 특히 시애틀 쪽으로 올라가면 소프트웨어 일자리의 이동과 더 많은 해고, 그리고 그 시장들의 수요에 대한 역풍을 보고 있습니다. 그리고 그것은 이번 분기 내내 저희가 봐 온 것과 상당히 일치합니다.

Anthony Pettinari (Citi 애널리스트): 네, 알겠습니다. 그리고 선벨트나 북동부 같은 측면에서 언급하실 만한 다른 지역별 편차가 있습니까?

Paul Romanowski (사장 겸 CEO): 플로리다 시장은 현시점에 상당히 일관되게 성과를 내고 있는 것으로 보이고, 동남부 전반에서도 비슷합니다. 그래서 꽤 고무적이었습니다.

Anthony Pettinari (Citi 애널리스트): 좋습니다.

Anthony Pettinari (Citi 애널리스트): 그리고 마지막으로 하나만 더 여쭙겠습니다. 스틱앤브릭 원가가 전년 대비 하락했습니다. 사이클타임도 전년 대비 줄이셨고요. 사이클타임에 이론적인 한계나 바닥 같은 것이 일반적으로 존재합니까? 그것을 어떻게 생각해야 할까요?

Mike Murray (최고운영책임자): 저희 사업을 더 효율적으로 운영할 능력에 관해서라면 바닥이 있다는 말을 저희에게서 들으실 일은 없을 겁니다. 그렇긴 하지만, 이번 단축은 착공에서 완공까지보다는 완공에서 인도까지에서 더 많이 나왔습니다. 다시 말해 건설 사이클타임에서는 전분기 대비 아마 하루 정도 줄었을 것입니다. 그리고 그 단축의 대부분은 완공에서 인도까지 구간에서 나왔습니다. 그래서 저희 현장과 커뮤니티 운영의 초점은 건설 과정의 더 이른 시점에 집을 파는 것입니다. 저희는 회사 역사상 가장 효율적인 속도로 집을 짓고 있습니다. 그래서 저희는 더 이른 시점에 집을 파는 것으로 돌아가야 합니다. 그것이 전체 착공-인도 사이클타임을 줄이는 데 도움이 될 것입니다. 그리고 저희는 그것을 더 낮출 여지가 어느 정도 있다고 봅니다.

Anthony Pettinari (Citi 애널리스트): 알겠습니다. 다음 분께 넘기겠습니다.

교환원(Operator): 감사합니다. 다음 질문은 Bank of America의 Rafe Jadrosich입니다. Rafe, 회선이 연결되었습니다.

Rafe Jadrosich (Bank of America 애널리스트): 안녕하세요, 질문 받아주셔서 감사합니다. 먼저, 목재 가격이 움직인 시점과 그것이 인도된 주택의 총마진에 나타나는 시점 사이의 시차를 다시 한번 알려주실 수 있을까요? 그리고 두 번째 질문은, 여러분의 운영진이 마진과 물량의 균형을 잡는 데 상당히 민첩했는데, 올해 초에는 상반기에 물량 쪽으로 더 밀어붙이는 것처럼 보였고 지금은 조정이 있었습니다. 그런 전환을 일으킨 것으로 밖에서 보고 계신 것에 대해 말씀해 주실 수 있을까요? 3분기 계약이 나온 수준 때문입니까? 4분기 전망 때문입니까? 그리고 장기적으로 가지고 계신 성장 야심과 강한 택지 파이프라인을 감안할 때, 다시 더 공격적인 물량 쪽으로 전환하려면 무엇이 필요하겠습니까?

Bill Wheat (부사장 겸 최고재무책임자): 그것이 반영되는 데는 보통 몇 개 분기가 걸립니다. 저희가 계약 시점의 평균 가격을 기준으로 가격을 매기는 방식 때문입니다. 그리고 그 주택들은 생산 과정을 거쳐 판매되고 인도되어야만 마진에 나타납니다. 그래서 보통 몇 개 분기입니다. 두세 개 분기가 타당합니다. 두세 개 분기요.

Mike Murray (최고운영책임자): 저희의 효율성과 단축된 사이클타임 덕분에 저희는 그러한 수요 변화에 분기 중에도 대응할 수 있었습니다. 그리고 저는 그것이 바로 2분기에 보신 것이라고 생각합니다. 초기 판매 시즌이 강했고, 그것이 — 저희 봄 판매 시즌 말입니다 — 저희가 착공 속도를 높여 대응하도록 해 주었고, 그다음에 저희는 그에 맞춰 조정합니다. 그리고 이번 분기 내내 시장이 다소 약해지는 것을 봤고, 그래서 저희는 4분기 착공 속도가 지난 분기보다 낮을 것으로 예상하고 있습니다. 그러니 정말로 말씀하신 대로 저희 운영진이 민첩하게 시장에 대응하고, 매일 현장에서 자신들에게 다가오는 시장에 대응하는 것입니다.

Rafe Jadrosich (Bank of America 애널리스트): 네, 감사합니다. 정말 도움이 되었습니다.

교환원(Operator): 감사합니다. 다음 질문은 Wolfe Research의 Trevor Allinson입니다. Trevor, 회선이 연결되었습니다.

Trevor Allinson (Wolfe Research 애널리스트): 안녕하세요. 제 질문을 받아주셔서 감사합니다. 첫 번째 질문은 인센티브와 금리 바이다운 프로그램으로 돌아갑니다. 분기 중 금리가 올라가면서 그 프로그램들을 조정하신 것이 있습니까? 있다면 현재 평균적으로 어느 금리까지 바이다운하고 계신지, 그리고 그것이 최근 분기들과 어떻게 비교되는지 말씀해 주실 수 있을까요?

Bill Wheat (부사장 겸 최고재무책임자): 금리의 그런 움직임 때문에 저희 수주잔고상의 금리가 올라가는 것을 본 것은 사실 이번이 첫 분기였습니다. 그래서 저희 평균 바이다운 폭은 2분기의 1.7%에서 1.6%로 소폭 감소했습니다. 그리고 6월 30일 기준 저희 모기지 회사를 이용하는 수주잔고 구매자들의 모기지 금리는 4.9%였고, 이는 대략 6.5% 정도의 시장금리와 비교됩니다. 그러니 저희는 모기지 상품에 따라 대략 4.99%에서 5.5% 정도로 시장에 상당히 일관되게 나가 있습니다. 저희는 다양한 상품군을 갖추고 있어서 그 밴드 바깥의 것도 일부 보실 수 있겠지만, 그것이 오늘 저희 제공 상품의 가장 큰 부분입니다.

(성명 미표기 애널리스트 — 문맥상 Trevor Allinson): 네, 그 부분 감사합니다, Jessica. 그리고 두 번째 질문인데, 지난 분기에 건설 사이클의 더 이른 시점에 스펙 주택을 파는 것에 대해 말씀하시면서 그것이 총마진에 일부 이점을 줄 것으로 예상한다고 하셨습니다. 3분기에 그 과정에서 보신 이점을 정량화하시거나 최소한 말씀해 주실 수 있을까요? 그리고 4분기에는 더 이른 시점에 파는 데서 추가적인 순풍을 기대해야 할까요?

Jessica Hansen (커뮤니케이션 담당 수석부사장): 감사합니다. 저희는 그런 인도분에서 아마도 더 낮은 수준의 인센티브만 제공하면 되었던 것을 분명히 확인했습니다. 동시에 그것은 판매 과정에서 재고를 더 이른 시점에 회전시키는 훨씬 큰 효율성을 제공해서, 건설 과정이 완료되자마자 구매자가 모기지 자격심사 과정을 이미 마치고 들뜬 마음으로 입주할 준비가 되어 있게 합니다. 다만 개선 여지는 분명히 더 있습니다. 이번 분기에 그런 인도분이 한 단계 늘어난 것을 봤지만, 저희가 궁극적으로 원하는 수준은 아닙니다.

(성명 미표기 애널리스트 — 문맥상 Trevor Allinson): 여러 설명 감사드리고, 앞으로도 잘되시길 바랍니다. 감사합니다.

교환원(Operator): 감사합니다. 다음 질문은 Goldman Sachs의 Susan Maklari입니다. Susan, 회선이 연결되었습니다.

Susan Maklari (Goldman Sachs 애널리스트): 감사합니다. 여러분 안녕하십니까. 제 첫 번째 질문은 임대 시장에 관한 것입니다. 그쪽에서 무엇을 보고 계신지, 특히 통과된 주택 관련 법안 이후의 상황과 그 사업 부문에 대한 전망을 어떻게 생각하고 계신지 말씀해 주실 수 있을까요?

Mike Murray (최고운영책임자): 그것이 정리되기 전까지는 그 시장에 어느 정도 불확실성이 있었고, 단독주택 임대(single-family-for-rent) 매입자들의 후퇴가 있었던 것이 분명합니다. 저희는 그분들이 관심을 갖고 나와 있는 것을 봤습니다. 아직 의미 있는 변화는 보지 못했습니다. 그 법안이 발효된 지 얼마 되지 않았기 때문입니다. 하지만 저희 포지션에 대해서는 좋게 느끼고 있습니다. 저희가 판매하는 것의 대부분은 사실 선도매각(forward sale) 기준입니다. 그래서 저희에게는 그런 기회들이 있고, 앞으로도 저희와 함께해 온 매입자들과 계속 협력하면서 그 세그먼트의 신규 매입자도 찾고 있습니다.

Susan Maklari (Goldman Sachs 애널리스트): 도움이 됩니다. 그리고 자본배분의 우선순위에 대해 생각해 보면, 25억 달러 자사주 매입 가이던스를 재확인하셨습니다. 다만 이번 분기에 들어오는 시점에서 이미 어느 위치에 계신지와 현금흐름의 계절성을 감안할 때, 그 부분에서 상향 가능성을 어떻게 생각해야 할까요? 더 적극적으로 나서기 위해 무엇을 주시하고 계십니까? 그리고 자본배분 측면의 다른 우선순위에 대해서도 말씀해 주실 수 있을까요?

Bill Wheat (부사장 겸 최고재무책임자): 저희 자사주 매입과 배당은 저희 현금흐름의 지배를 받습니다. 그리고 지금 저희 현금흐름 가시성은 여전히 30억 달러를 충족하거나 초과하는 수준입니다. 그리고 연초 이후 저희 자사주 매입 지출은 같은 기간 현금흐름을 초과했습니다. 당연히 저희는 그것을 더 균형에 맞추기 위해 4분기에 강한 현금흐름 성과를 기대합니다. 그래서 지금으로서는 올해 자사주 매입에 대해 큰 폭의 상향 가시성은 사실상 없습니다만, 저희는 분기를 지나면서 현금흐름을 모니터링하고 그에 맞춰 조정할 것입니다.

Susan Maklari (Goldman Sachs 애널리스트): 네, 감사합니다. 행운을 빕니다.

교환원(Operator): 감사합니다. 다음 질문은 RBC Capital Markets의 Mike Dahl입니다. Mike, 회선이 연결되었습니다.

Mike Dahl (RBC Capital Markets 애널리스트): 안녕하십니까. 제 질문을 받아주셔서 감사합니다. Susan의 질문을 확장해서, “주택으로 가는 길(road to housing)” 법안이 공식적으로 통과되고 최종 세부사항을 모두 알게 된 지금 시점에서 시야를 넓혀 전반적인 관점을 말씀해 주실 수 있을까요? 플러스와 마이너스 요인, 그리고 실제로 의미 있게 영향을 주는 것이 있는지 없는지에 대한 견해를 부탁드립니다. 방금 SFR·BTR 관련 역학에 대해 말씀하신 것 외에 말이죠.

Paul Romanowski (사장 겸 CEO): 가장 큰 영향 중 하나는 SFR에 있을 것으로 봅니다. 기관투자자들 입장에서 강제 매각 없이 자기 사업을 운영할 수 있는 능력이 안정화되었습니다. 그것은 분명히 이점이라고 봅니다. 저희는 여전히 구입여력과 규제완화에 많은 초점이 맞춰져 있다는 사실에 고무되어 있습니다. 그것이 주(state) 단위에서 가장 큰 장기적 영향 또는 기회를 갖는다고 봅니다. 그리고 결국에는 지역 단위, 즉 시·군 단위로 내려가야 하는데, 그곳에서 저희는 규제완화의 기회를 봅니다. 저희는 그것을 기대하고 있습니다. 오늘날 저희 커뮤니티 전반에서 그런 논의를 더 많이 보고 있습니다. 다만 방금 통과된 것으로부터 단기간에 수요나 공급에서 의미 있는 변화나 전환이 나타날 것으로는 예상하지 않습니다.

Mike Dahl (RBC Capital Markets 애널리스트): 알겠습니다. 감사합니다. 그리고 화제를 토지 역학으로 다시 돌려보겠습니다. 특히 여러분의 토지 매입 지출이 계속 줄어들고 있고, 물론 그것은 필지 수 감소와 나란히 가고 있습니다. 지금 토지 시장에 대한 관점과 그것을 어떻게 관리하고 계신지 말씀해 주실 수 있을까요? 당분간은, 신규 시장에 진입해 그곳의 포지션을 구축하려 하면서도, 매입에서는 다소 관망으로 물러서거나 보유 필지 수를 조금 줄이는 것에 여러분이 편안해하시는 것으로 보입니다. 그저 그 시장이 어떻게 전개되고 있는지에 대한 최신 견해를 듣고 싶습니다.

Mike Murray (최고운영책임자): 저희는 분명히 토지 매입 노력을 현재 시장 수요로 보이는 수준에 맞추려 하고 있습니다. 그리고 일부 시장에서는 저희 필지 포지션, 필지 포트폴리오를 개발업체들과 함께 재조정할 수 있었고, 그분들의 파트너십에 매우 만족하며 그런 방향의 변경 사항들을 함께 처리해 왔습니다. 동시에 새로운 포지션을 확보하는 것이 여전히 크게 타당한 기회들도 있습니다.

저희는 최근 몇 개 분기에 한동안 그래왔던 것보다 원지(raw dirt)를 덜 사고 있으며, 지금으로서는 그 추세를 어느 정도 이어갈 것 같습니다. 저희가 통제하고 있는 필지와 저희 개발 파트너들이 내놓을 수 있는 필지가 파이프라인에 상당히 많이 있기 때문입니다. 저희의 초점은 그것을 더 효율적으로 관리하고, 매출을 좌우할 착공 속도를 통제할 수 있는 위치에 여전히 있다면 가능한 곳에서는 필지를 덜 보유하는 것입니다. 그래서 저희는 오늘 약 1.5년치의 보유 토지를 갖고 있는데, 이는 전분기의 1.6년, 전년의 1.7년에서 줄어든 것입니다. 하지만 더 중요한 것은 저희가 6.7년치를 통제하고 있다는 점입니다. 그러니 저희는 필지 수가 조금 줄어들었어도 아주 좋은 위치에 있습니다. 저희는 보유 필지 수가 줄어든 것을 반갑게 보고 있으며, 그러면서도 여전히 7년치에 가까운 토지 전체를 통제하고 있습니다.

Mike Dahl (RBC Capital Markets 애널리스트): 좋습니다. 감사합니다.

교환원(Operator): 감사합니다. 다음 질문은 Raymond James의 Buck Horne입니다. Buck, 회선이 연결되었습니다.

Buck Horne (Raymond James 애널리스트): 안녕하세요, 감사합니다. 계약취소율과 관련해서 분기 중 수요 추세를 조금 다시 짚어 주실 수 있을까 해서요. 수요가 5월과 6월로 가면서 계절적으로 약해질 때, 취소율 상승도 분기 후반에 집중되었는지, 아니면 유입되는 총계약(gross orders)의 둔화 쪽이었는지, 아니면 둘의 조합이었는지 궁금합니다.

Jessica Hansen (커뮤니케이션 담당 수석부사장): 네, 둘 다 조금씩이었습니다. 분기 중반과 후반부에 다소 약해지는 것을 보면서 저희 취소율도 그와 함께 올라갔습니다. 그리고 그것은 저희 운영진이 분기 내내 조정해 나간 부분입니다. 분기 종료 시점의 비율로 봐도 여전히 저희의 통상적인 과거 범위 안에 충분히 들어 있었습니다.

Buck Horne (Raymond James 애널리스트): 좋습니다. 도움이 되었습니다, Jessica. 감사합니다. 그리고 이번 분기 취소의 가장 큰 이유는 무엇이었습니까? 자격 심사 통과 능력이었습니까, 아니면 그냥 겁을 먹은 것이었습니까, 또는 다른 이유가 있었습니까?

Jessica Hansen (커뮤니케이션 담당 수석부사장): 네, 여전히 과거에도 그랬듯 대체로 자격(qualification) 문제입니다. 전반적으로 자신감 부족이 있습니다. 저희는 오늘날 구매자들 사이에서 조금 더 자신감을 보고 싶습니다. 하지만 자격 문제가 여전히 취소의 가장 큰 이유입니다.

Buck Horne (Raymond James 애널리스트): 알겠습니다. 감사합니다, 여러분.

교환원(Operator): 감사합니다. 다음 질문은 Seaport Research의 Kenneth Zener입니다. Kenneth, 회선이 연결되었습니다.

Kenneth Zener (Seaport Research 애널리스트): 여러분 안녕하십니까. 안녕하세요. 총마진 상회에 대해 확인하고 싶습니다. 말씀해 주실 수 있을지 — 그러니까 여러분의 지역별 세그먼트 실적은 다른 빌더들과 비교해 매우 일관적입니다. 그래서 여러분이 기록한 그 소폭의 상회를 이끈 것은 무엇입니까? 지역 믹스였습니까? 그리고 SG&A가 더 높을 것이라고 말씀하신 그 새로운 30개 시장에 대해서도 말씀해 주실 수 있을까요 — 그 시장들은 총마진도 더 높습니까?

감사합니다.

Mike Murray (최고운영책임자): 아닙니다. 통상적으로 신규 시장은 정상보다 높은 총마진을 갖지 않습니다. 그 시장들이 총마진과 SG&A 양쪽에서 제 수준에 도달하는 데는 시간이 조금 걸립니다. 그래서 그것은 저희 회사 평균 대비 오히려 약간의 부담이 됩니다. 저는 그 마진 상회의 대부분이 원가 절감 노력이고, 그것은 스틱앤브릭이며, 저희 운영진이 오랫동안 집중해 온 노력이 이제 결과로 나타나는 것이라고 봅니다. 그리고 그것이 마진 상회의 차이를 만든 대부분이라고 생각합니다 — 여기에 더해 시장 상황에 맞춰 조정하면서 인센티브를 소폭 줄인 것, 그리고 흡수율에 기대기보다 마진을 조금 지키는 쪽으로 입장을 정한 것이 있습니다.

Kenneth Zener (Seaport Research 애널리스트): 알겠습니다. 그리고 4분기 착공이 3분기보다 낮을 것이라고 말씀하셨는데, 그것이 — 그렇다고 극적인 수준은 아닙니다. 작년 여러분의 착공은 14,500호였습니다. 작년에 그런 일이 있었던 것을 감안하면 그 정도 범위를 생각해야 합니까? 저는 여러분의 재고 유닛 기반을 생각해 보려는 것인데, 역사적으로 여러분은 그것을 기말 재고의 2배라고 말씀하셨습니다. 그것이 여러분의 장기 매출 전망이었죠. 지금은 좀 더 효율적이시니 그보다 높을 수도 있습니다. 다만 저는 여러분이 4분기 착공을 어디로 가져가시는지, 그리고 27년 포지셔닝을 위한 재고를 어떻게 보시는지 생각해 보려는 것입니다.

Mike Murray (최고운영책임자): 4분기 착공이 3분기 안쪽으로 들어오는 것은 분명합니다. 그리고 그것이 극적인 수준은 아니지만, 재고를 다시 정상 수준으로 되돌리기 위해 의도적으로 억제했던 작년 4분기보다는 아마 더 많은 착공이 될 것입니다. 대체로 그것은 저희가 분기 내내 보게 될 판매 환경에 달려 있습니다. 그리고 9월 30일 재고를 위한 포지셔닝에도 달려 있습니다. 아시다시피 2배 회전은 저희에게 역사적 기준이었습니다. 오늘 저희는 그것을 넘어서는 수준을 보고 있고, 저희 내부 목표는 그것을 3배로 만드는 것입니다. 올해도 그럴 것입니다만, 사실 근접하는 수준이 될 것입니다. (※ 이 마지막 문장은 원문 대본이 불명확하다.)

Kenneth Zener (Seaport Research 애널리스트): 네, 감사합니다.

교환원(Operator): 감사합니다. 감사합니다. 다음 질문은 KBW의 Jade Rahmani입니다. Jade, 회선이 연결되었습니다.

Jade Rahmani (KBW 애널리스트): 대단히 감사합니다. 다세대 재고에 대해서인데요, 현재의 금리 수준과 시장의 캡레이트, 그리고 공급 과잉을 감안할 때 그 재고를 안정화시키고 소진시키는 것에 대한 전망은 어떻습니까?

Bill Wheat (부사장 겸 최고재무책임자): 저희 전체는 약 30억 달러 수준에 정확히 있고, 그것은 대체로 아파트 27억 달러와 빌드포렌트(build-for-rent) 약 3억 2,000만 달러로 나뉩니다. 빌드포렌트에 대한 저희의 초점은 사실 선도매각에 있어서, 그에 대한 수요가 보인다면 거기에 맞춰 지을 수 있다는 점 외에는 그 부분을 크게 키울 필요가 없습니다. 그리고 저희는 그 재고를 약 30억 달러 선에서 안정적으로 유지하려 하고 있습니다. 그리고 다세대의 경우 4분기에 몇 유닛을 더 인도할 것으로 예상하므로, 4분기에 그 재고가 다소 줄어들 것으로 예상하며, 총량으로는 다세대와 단독을 합친 전체 임대 재고를 30억 달러 범위 안에 유지할 것입니다. 그러니 단기적으로는 다소 줄어드는 것이지요.

Jade Rahmani (KBW 애널리스트): 감사합니다. 그리고 기술 측면에서, 오프사이트 제조나 AI에서 유망해 보이는 것이 있는지 궁금했습니다. 주택 법안에 조립식 주택(manufactured housing) 인센티브가 일부 포함되었고, 어쩌면 그것이 잠재적 시너지 영역일 수도 있겠습니다. 그에 대한 생각을 여쭙고 싶습니다.

Mike Murray (최고운영책임자): 저희는 주택을 더 효율적으로 인도할 기회를 계속 평가하고 있으며, 그 문제를 풀어보려는 다양한 오프사이트 제조 공정과 사업자들을 살펴보고 있습니다. 저희가 오랫동안 해 온 방식을 더 효율적으로 대체할 수 있는 것은 아직 찾지 못했습니다. 하지만 저희는 계속 찾고 평가하고 있습니다.

Jade Rahmani (KBW 애널리스트): 감사합니다.

교환원(Operator): 감사합니다. 다음 질문은 Citizens의 Jay McCanless입니다. Jay, 회선이 연결되었습니다.

Jay McCanless (Citizens 애널리스트): 여러분 안녕하십니까. 첫 번째 질문은, 수주잔고 가격이 몇 개 분기 만에 처음으로 전년 대비 상승한 것을 보게 되어 반갑습니다. 그것은 단순히 믹스의 함수입니까, 아니면 이런 시장들 일부에서 가격 결정력을 찾아내신 것입니까?

Mike Murray (최고운영책임자): 저는 그것이 대체로 믹스의 함수라고 봅니다. 저희는 일부 시장에서 가격 결정력을 갖고 있고, 그 기회가 있을 때 저희 운영진은 커뮤니티 단위에서 그것을 잡을 것입니다. 인센티브의 그 소폭 감소분 중 일부도, 그것이 금리 바이다운에 들어 있던 것이라면 매출 항목으로 되돌아오게 됩니다.

Jay McCanless (Citizens 애널리스트): 그리고 두 번째 질문은, 7월을 보면 금리가 꽤 공격적으로 올라오고 있는 것 같은데요. 지금까지 방문객 수와 수요에서 무엇을 보고 계십니까? 그리고 그것의 일부로, 특히 엔트리 레벨과 생애최초 구매자 쪽에서 경쟁 재고에 대해서는 무엇을 보고 계십니까?

Mike Murray (최고운영책임자): 재고에서 큰 변화를 봤다고는 생각하지 않습니다. 업계 전체가 그것을 수요에 맞춰 조절하는 데 비교적 규율을 지켜 왔다고 봅니다. 저희가 예측하기에는 아직 7월 초반이고, 저희는 현장과 판매 시점에서 눈앞에 있는 상황에 매일 대응하고 있습니다.

Jay McCanless (Citizens 애널리스트): 알겠습니다. 감사합니다.

Mike Murray (최고운영책임자): 감사합니다.

교환원(Operator): 다음 질문은 Housing Research Center의 Alex Barron입니다. Alex, 회선이 연결되었습니다.

Alex Barron (Housing Research Center 애널리스트): 네, 감사합니다. 다른 방식으로 이미 질문된 것이라면 죄송합니다만, 단독주택 임대 쪽에서 사업이 어느 정도 축소되어 온 것으로 보입니다. 그것이 앞으로 벌어질 일의 기본 방향입니까, 아니면 언젠가 다시 살아날 것입니까?

Mike Murray (최고운영책임자): 저희는 이 사업을, 저희가 동네 전체를 개발하고 안정화시킨 뒤 완전히 안정화된 임대자산으로 매각하던 방식에서, 그런 자산의 기관 소유자 및 개인 소유자들과 협력해 건설을 완료하는 대로 유닛을 그분들께 인도하는 방식으로 전환했습니다. 그래서 임차인 모집(lease-up)과 안정화 과정은 그분들의 책임입니다. 저희는 부지 발굴, 매입, 개발을 합니다. 그다음 임차인 모집과 안정화 과정, 그리고 소유는 그분들이 합니다. 그리고 그 법이 실제로 어떻게 나올지 알기 전까지 불확실성이 많았던 동안에는 아마 약간의 공백이 있었을 것입니다. 그래서 저는 이제 그런 매입자들이 좀 더 편안하게 앞으로 나아갈 수 있다고 봅니다. 그러니 저희는 그 사업을 접고 있는 것이 결코 아니며, 투자자 수요에 따라 앞으로 더 많이 할 수도 있습니다. 그리고 그것은 더 효율적인 모델이라서, 저희는 과거 SFR 사업에서 가졌던 것보다 낮은 재고 잔액으로 운영할 것입니다.

Alex Barron (Housing Research Center 애널리스트): 그러면 그것은 여전히 매출과 인도량 등을 보고하는 재무제표상의 사업으로 나타나게 됩니까, 아니면 더 대차대조표 항목이나 조인트벤처(JV) 같은 것에 가깝습니까?

Mike Murray (최고운영책임자): 동일합니다. JV가 아닙니다. 제3자에게 주택을 판매하는 것입니다.

Alex Barron (Housing Research Center 애널리스트): 알겠습니다. 그리고 다세대 쪽에서는 여러분이 여전히 많은 자산을 투입해 두신 것 같은데, 최근에는 거기서 나오는 매출이 그리 많아 보이지 않습니다. 그래서 앞으로의 모습이 어떨지 설명해 주실 수 있을까요?

Bill Wheat (부사장 겸 최고재무책임자): 저희는 4분기에 다세대 사업에서 매출이 증가할 것으로 예상합니다. 계약이 체결되어 있고, 완공되었으며, 안정화된 프로젝트가 여러 건 있습니다. 그래서 저희는 2026 회계연도에 다소 후반에 몰린 매출 기반을 갖고 있습니다.

그리고 2027 회계연도를 내다보면 저희에게는 진행 중인 활발한 파이프라인이 있고 시간이 지나면서 계속 추가해 나갈 것으로 예상합니다. 다만 매출은 분기별로 다소 들쭉날쭉했습니다.

Alex Barron (Housing Research Center 애널리스트): 알겠습니다. 감사합니다, 여러분.

Bill Wheat (부사장 겸 최고재무책임자): 감사합니다, Alex.

교환원(Operator): 감사합니다. 이것으로 오늘의 질의응답 세션을 마칩니다. 이제 마무리 발언을 위해 Paul Romanowski에게 마이크를 넘기겠습니다.

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마무리 발언

Paul Romanowski (사장 겸 CEO): 감사합니다. 오늘 함께해 주신 모든 분들께 감사드리며, 10월 29일 목요일에 4분기 및 연간 실적을 여러분과 공유하게 되기를 기대합니다.

그리고 D.R. Horton 팀 전체에게, 견실한 3분기를 만들어낸 것을 축하합니다. 여러분이 하는 모든 일에 감사드립니다.

교환원(Operator): 감사합니다. 이것으로 오늘 콘퍼런스를 마칩니다. 이제 회선을 끊으셔도 됩니다. 참여해 주셔서 감사합니다.

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※ 출처 및 면책
– 본 번역의 저본은 Benzinga가 게재한 자동 전사(automated transcription) 기반 대본(“D.R. Horton Q3 2026 Earnings Call Transcript”, 2026-07-21)이며, 원 게시자가 명시하듯 오탈자·누락 가능성이 있습니다. 원문 URL: https://www.benzinga.com/news/26/07/60576905/d-r-horton-q3-2026-earnings-call-transcript
– 애널리스트 성명 교정: 저본의 자동 전사가 일부 애널리스트 성을 잘못 표기해(Lavallo / McLauri / Zenor / McCandis / Horn / Jadrac / Allanson) 실제 표기로 교정했습니다 → Lovallo(John Lovallo, UBS), Maklari(Susan Maklari, Goldman Sachs), Zener(Kenneth Zener, Seaport Research Partners), McCanless(Jay McCanless, Citizens JMP), Horne(Buck Horne, Raymond James), Jadrosich(Rafe Jadrosich, BofA Securities), Allinson(Trevor Allinson, Wolfe Research).
– 본문 중 발언자가 명시되지 않았거나 대본이 불명확한 구간은 (성명 미표기 애널리스트 — 문맥상 …), (※ 원문 대본이 불명확하다) 형태로 표시했습니다. 원 대본상 문단 순서가 뒤섞여 있던 부분은 발화 맥락에 따라 실제 콜 진행 순서로 복원했습니다.
– 모든 재무 수치는 회사 보도자료(SEC Form 8-K Exhibit 99.1, 2026-07-21 제출) 및 연결재무제표를 정본으로 삼아 교차검증했습니다. 대본상 반올림 표현(“92억 달러”, “12억 달러” 등)은 그대로 두되, 요약·정리표에서는 보도자료의 정확한 수치를 사용했습니다.
– D.R. Horton의 회계연도는 매년 9월 30일에 종료됩니다. 본 리포트의 “3분기(26Q3)”는 2026 회계연도 3분기(2026년 4월 1일~6월 30일)를 뜻하며, 달력 기준 2분기에 해당합니다.
– 본 문서는 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 판단에 앞서 회사의 Form 10-Q·10-K 및 원 음성 자료를 직접 확인하시기 바랍니다.