고급 주택 거래량의 회복과 수혜주

먼저 회복하는 고급 주택 시장

오늘 월스트리트 저널에서 기사가 하나 나왔다. 고금리로 인해 주택 거래량이 침체된 가운데, 고급 주택 시장은 굉장히 호황이라는 이야기였다. 이전 포스팅에서도 다뤘지만, 고급 주택의 거래량은 진작부터 회복세를 보이고 있었다. 그런데 이제는 회복 정도가 아니라 고급 주택의 거래가 매우 활발하다는 이야기다.

기사에서 다룬 지역은 미국의 잭슨빌(Jacksonville)이라는 지역이다. 잭슨빌은 플로리다에서도 CEO나 기업가 등이 거주하는 곳으로 굉장히 유명한 부촌이다. 다음 차트를 보면, Jacksonville의 고급(Luxury) 주택의 거래량과 일반(non-luxury) 주택의 거래량 차이를 볼 수 있다. 잭슨빌에서 고급 주택의 경우 yoy로 20%에 가까운 규모로 거래량이 증가했다.

고급 주택 거래량 증가 현상은 잭슨빌에만 한정된 이야기는 아니다. 미국의 다른 지역(national market)에서도 고급 주택과 일반 주택의 거래량 차이는 확연하다. 잭슨빌이 유독 부촌이기 때문에 그 차이가 더 큰 것일 뿐이다.

이 현상의 원인은?

지난 포스팅에서도 이야기했고 위에서 언급한 WSJ 저널의 기사에서도 이야기하지만, 일반 주택 거래량의 경우 금리에 굉장히 민감하다. 아직까지도 일반 주택 시장이 살아나지 않는 가장 큰 이유이기도 하다. 기존에 2-3% 대의 저렴한 고정 금리로 주택 담보 대출 받은 가정이 새로운 집을 사서 이사 가게 되면 대출을 새롭게 받아야 한다. 그럼 지금보다 훨씬 높은 6% 내외의 금리를 내야 하는 것이다.

굳이, 저렴한 금리를 포기하고 새로 집을 사게 됐을 때 미국 가정이 받는 경제적 타격을 계산해보자. 미국 가정의 평균 연봉은 약 $80,000 수준이고, 평균 집 가격은 $400,000이다. 주택 가격의 절반인 $200,000에 대출을 받는다면 내는 이자만 연간 $6,000에서 $12,000으로 늘어난다. 연봉이 약 10% 줄어드는 효과다.

반면 고급 주택 시장은 조금 다르다. 고급 주택의 가격은 대략 $10m 이상 수준인 것으로 보이는데, 고급 주택을 거래하는 매수자들은 금리에 크게 신경쓰지 않는다. 우선은 고금리로 대출을 받더라도 나중에 금리가 내려 갔을 때 리파이낸싱 하면 된다고 생각한다. 게다가 2022년 말부터 주식 시장이 미친듯이 올랐다. 지금의 주식 시장 호황이 부자들의 자산을 증식시켜줬고, 급여(보너스)도 늘려 줬다. 때문에 고급 주택 시장이 일반 주택 시장에 비해 훨씬 빠르게 회복하고 있는 것이다.

금리 인하가 가져올 효과와 수혜주

그런데 상황이 조금씩 바뀌고 있다. 금리 인하를 코 앞에 두고 있다. 당장 다음 주부터 금리 인하가 시작될 것으로 보이며, 시장에서는 2024년 9월부터 매달 0.25%p씩 금리를 내려 올해만 총 1%p의 금리 인하가 있을 것으로 예상하고 있다. 꼭 이렇게 빠른 속도가 아니라도, 결국 금리 인하라는 방향성은 정해졌다. 금리가 내리면 자연스레 주택 거래량은 살아날 것이다. 그렇다면, 결국 일반 주택 거래 시장의 활성화도 시간 문제다.

따라서 개인적으로는 주택 거래량이 늘어나며 실적이 좋아질 기업에 관심을 가져야 한다고 생각한다. 금리 인하로 인한 효과는 주택 거래량이 늘어나는 것 외에도, 가처분 소득 증가로 집에 들어가는 가구와 같은 장식품의 매출이 늘어날 가능성이 높다. 이에 대한 객관적 증거는 일반 주택보다 조금 빨리 진행된 고급 주택 거래량 증가로 RH 매출, 이익이 턴어라운드 했다는 점이다. 고급 주택에 들어가는 럭셔리 인테리어 가구를 판매하는 RH는 어제 post market에서 발표된 좋은 실적으로 투자자들의 불신을 해소했다. 덕분에 post market 에서 주가는 18.82%나 상승했다.

이제 주택 거래량의 증가라는 훈풍이 일반 주택으로도 퍼져나갈 것인데, 과연 이 훈풍에 수혜를 볼 기업은 어떤 것들이 있을까? 아마도 다음과 같은 기업을 주목해야 하지 않을까 생각한다.

• RH
• WSM
• HVT
• RDFN
• OPEN
• Z

분량의 한계로 각각 기업에 대해 자세히 포스팅 하진 않겠다. 단, 위의 기업을 간략하게 분류해보자.

우선 RH, WSM, HVT는 가구 제조, 판매 기업이다. RH는 최고급 수준의 가구를 판매하고 WSM은 브랜드마다 조금씩 다르지만, RH와 HVT 사이 정도로 볼 수 있다. 이들 기업은 RH와 마찬가지로, 주택 거래량 회복에 실적이 연동되는 특성을 보인다. 주택 거래량 증가로 수혜가 기대되는 기업이다.

아래 RDFN, OPEN, Z는 부동산 온라인 중개 플랫폼 기업이다. Z같은 경우 가장 먼저 온라인 중개 시장에 진출한 기업으로써, 실적도 비교적 안정되어 있으나 아직은 꾸준한 흑자를 기록하지 못하고 있다. 세 기업의 비즈니스 모델은 대체로 비슷하다. MLS(Multiple Listing Service) Feed로부터 매물을 전송 받기 때문에 listing 된 부동산 매물도 거의 같다. 단, RDFN의 경우는 조금 특이한데, MLS로부터 받은 매물에 더해, 개별 에이전트들과 그들이 IDX(Internet Data Exchange)로 MLS에 직접 올린 매물을 RDFN이 ‘인수’하는 방식으로 성장하고 있다. 미국에서는 법적으로 자신의 매물이 아닌 ‘중개’만 하는 매물에 대해서는 다양한 서비스를 제공할 수 없는데, RDFN는 에이전트와 그 에이전트가 가진 매물 자체를 인수하는 방식이라 고객과 더 다양한 서비스를 교류할 수 있다고 한다.

주택 거래량 증가에 대한 투자 전략

윌리엄 오닐에 따르면, CANSLIM이라는 7가지 요소 중 단순히 주가와 거래량(S)만 만족하는 경우, 주가가 신고가를 돌파하더라도 꾸준히 상승하진 못한다. 하지만 실제로 우리가 주식 시장을 관찰해보면 알겠지만 항상 그런 것은 아니다. 윌리엄 오닐도 CANSLIM 법칙을 모두 만족하는 경우가 성공할 ‘확률’이 높다고 이야기 한 것이지 이 법칙이 무조건적이라고 고집스럽게 이야기한 것은 아닐 것이다.

그러나 아직 부족한 나의 실력으로 전설적인 투자자의 법칙을 마음대로 바꿔 투자하기란 부담스럽다. 만약 윌리엄 오닐의 투자 방식을 배우고자 한다면, 테스트 형식으로 위에서 언급한 6개 주식을 각각 소량 매수해서 주가가 어떻게 흘러가는지 지켜보는 것도 좋은 방법 중 하나일 것이다. 그리고 정말 실적이 뒷받침되는, CANSLIM을 모두 만족시키는 기업의 주가가 더 잘 오르는지를 확인하면 무언가 배울 수 있을 것. 그런데 아쉽게도 위 기업 중 CANSLIM을 모두 만족시키는 기업은 없다. 2023년 전후로 해서 주택 거래량의 침체가 워낙 심했기 때문이다. RH의 CEO Gray Friedmann은 이를 두고 30년 만에 처음 겪은 최악의 시장 침체라고 표현했다.

따라서 윌리엄 오닐의 투자 전략을 추종하는 투자자는 이들 기업 중 어떤 기업에도 투자할 수 없다. 실제로 단 한 분기나 두 분기가 아닌 12개월 이상의 실적을 확인하고 투자해야 할 것이다. 지금부터 12개월 뒤라면 주가가 실적 상승으로 한 껏 올라버리면 어떻게 하지? 이런 걱정을 하는 투자자도 있을 것인데, 주가의 급등으로 투자 기회를 완전히 놓쳐버릴 거라 단정 짓진 말자. 주가가 전고점을 돌파할 무렵, 본전을 찾고자 하는 매도 자금으로 인해 주가가 어느 정도 조정을 받고 오를 수도 있다. 이 때 우리는 안전하게 투자를 시작할 타이밍을 얻을 지도 모른다. 인내심을 가지고 기회를 노리며 오르는 주가를 바라보는 것도 좋은 투자 연습이 될 것이다.